PETITE HISTOIRE DU SPA VU PAR UN EX ELU

Un ex élu porte à notre connaissance un courrier concernant la petite histoire du SPA.

Madame le Maire suite au blog n°47 et en tant qu’ancien adjoint du Maire,

Monsieur Philippe Cordon, je souhaite apporter des précisions concernant le SPA des Balcons de Recoin. Voici les informations dont je dispose concernant l’historique de

« la petite histoire du SPA».

-Le SPA a fonctionné plusieurs années de 2009 à 2014 exploité par la SARL D’EXPLOITATION CELA CHAMROUSSE jusqu’au printemps 2014, société qui a fait l’objet d’une liquidation en date du 19/10/2016 par le tribunal de commerce de Perpignan.

-Le propriétaire des actifs immobiliers comprenant le SPA était CHAMROUSSE J&S INVESTISSEMENT SNC MALIBU. Cette société a fait l’objet d’une liquidation de tous ses actifs immobiliers le 26 novembre 2014 par le tribunal de commerce de Perpignan.

Par ordonnance du 20/09/2016 le tribunal de commerce de Perpignan a autorisé Maitre Clément es qualité à procéder à la cession des actifs immobiliers de J&S INVESTISSEMENT SNC MALIBU. Maitre Clément a mandaté l’agence AMPAO Immobilier (RCS Perpignan 803 814 094) représenté par Mr.TURRO pour vendre les différents biens au meilleur prix.

La Sarl Bons Enfants a acquis auprès de l’agence immobilière AMPAO Immobilier (RCS Perpignan 803 814 094) représenté par Mr.TURRO divers lots et notamment le lot N°10 dénommé local non aménagé en décembre 2016. Ce lot a été revendu en l’état en janvier 2020.

-La mairie a eu l’opportunité d’acquérir un terrain indissociable du lot N°1 qui comprenait

L’espace SPA incluant un vaste bassin intérieur, deux saunas, deux hammams, des cabines de massage, vestiaires, douches et de locaux techniques d’une surface totale de 459 m2.

Une parcelle de terrain cadastrée section BA N°259 d’une surface de 1477 m2 sise à l’arrière des bureaux de la régie des RM. Le prix global forfaitaire était de 480 000€ frais d’agence inclus, soit 445 000€ net pour les créanciers.

Suite à la création de la SEM, la municipalité a fait évaluer par les domaines les terrains de la commune pour les apporter au capital de celle-ci et c’est à ce titre que la BA N° 259 a été estimé à son juste prix de 300.000€. Par déduction dans les actifs de la mairie le Spa a été inscrit pour une valeur de 180.00€.

-La municipalité après avoir remis en fonctionnement le SPA a signé le 22/11/2015 un bail commercial dérogatoire pour l’exploitation du SPA par la société ARH ACTISOURCE pour une durée de 2 ans allant jusqu'à novembre 2017.

-En décembre 2017 la mairie a signé un bail commercial dérogatoire précaire ( l’article L 145-5 du Code de commerce) avec la SAS TAGMEL « SPA Flocons de Chamrousse » bail aux termes échu le 22 novembre 2020. Ce bail ne peut être reconduit, ayant atteint la limite de renouvellement à la même société.

-Aussi, comme vous le soulignez, La mairie a engagé de lourds investissements de mise en état et de remplacement de matériaux défaillants depuis 2016 à ce jour.

Pour exemples non exhaustifs : changement des trois chauffe-eau (4004€), mise en route des installations (4866€ et 6346€), remplacement de l’escalier (voir votre DGS pour les montants) pour accéder en toute sécurité aux locaux techniques de la balnéo etc..

Des problèmes d’infiltrations, de fuites et d’isolation ont été constatés. Ces travaux sont du ressort de la copropriété et non pas de la commune.

Aussi un certain nombre de travaux d’entretien sont à prévoir pour le bon fonctionnement du SPA comme dans tous commerces en exploitation.

Vous dites par cette vente vouloir renflouer votre trésorerie, avez-vous fait un appel d’offre pour vendre ce foncier au meilleur prix ?

Avez-vous été sollicité pour l’acquisition de ce bien ? si non pourquoi ? si oui par qui ?

Qui sont les élus en charge du suivi de la vente ?

Concernant la valeur de ce bien des estimations ont été faites en 2019 à titre indicatif.

L’agence immobilière CHASTAGNOL a estimé le foncier entre 200 et 250KE.

La société NIL’S H2O a estimé les installations balnéo, hors bassin de la piscine, hors système de ventilation, hors douches vestiaires pour 277 000 €.

Vous avez arrêté le prix de vente du SPA d’une surface total de 459 m2 à 130 000€, SPA situé en plein cœur de station au pied des pistes et à 50 m de l’OT.

Quel est le montant du foncier ?

Quel est le montant du prix du fonds de commerce ?

Sachant que la moyenne du chiffre d’affaire connue des divers exploitants se situe à 95 000€ /an (85k€ a 115K€ selon l’année).

Afin de justifier votre prix de vente en référence vous indiquez le prix de vente de la salle de séminaire de 77 m2 local vendu à la SAS TAGMEL pour 25 000€ en janvier dernier.

Ce prix du lot n°10 est justifié par le fait que c’est un local semi enterré en contrebas de la rue des Gentianes avec une porte aveugle sur l’extérieur, sans fenêtre, sans mobilier et sans point d’eau soit une grande cave de stockage.

Voici la description que vous donnez du SPA pour celles et ceux qui n’y sont jamais allés.

« Ce SPA comprend une magnifique salle piscine jacuzzis avec sa terrasse mais aussi pour moitié de la surface des couloirs et des salles obscures seulement adaptées à des salles de massage, hammams et saunas » dont la superficie totale avec le local technique est de

459 m2. Pour être précis le SPA comprend :

• Espace Piscine et Jacuzzi 151 m2 plein sud avec une terrasse en bois de 45 m2 avec vue magnifique

• Espaces sauna hammam 21 m2

• Espace vestiaires WC et douches 86m2

• Espaces massage divers salles 94 m2

• Espaces circulations avec huit fenêtres (escaliers couloir) 63 m2

• Local technique 44 m2

De nature à calmer toutes critiques, il serait souhaitable de faire monter un expert immobilier de montagne qui n’a aucun intérêt sur notre commune afin d’expertiser ce foncier ce qui aidera à déterminer sa valeur en toute objectivité.

Nous pensons Madame le Maire que vos conseillers se méprennent sur la valeur foncière de ce bien immobilier.

Il nous parait important afin de renflouer les caisses de la commune de ne pas vendre ce bien avant une nouvelle évaluation. Évidemment il n’est pas bon non plus de le surévaluer, mais simplement de vendre ce bien au juste prix du marché afin que l’exploitant puisse gagner sa vie et continuer sereinement son exploitation et que la commune ne soit pas perdante.

Nano Pourtier